szybki kontakt

Potrzebna pomoc? 22 400 78 72

kontakt

OCHRONA WŁAŚCICIELA PRZED NIESOLIDNYM NAJEMCĄ

OCHRONA WŁAŚCICIELA PRZED NIESOLIDNYM NAJEMCĄ

Definicja najmu okazjonalnego lokalu została wprowadzona nowelą z dnia 17 grudnia 2009 r. do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 150).
Wynajmującym – właścicielem może być tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Warunkiem powstania najmu okazjonalnego, w rozumieniu nowych przepisów, jest zawarcie umowy w formie pisemnej (forma pisemna pod rygorem nieważności - ad solemnitatem). Ten sam rygor dotyczy zmiany umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie terminu, na który ją zawarto, albo po jej rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia bądź rozwiązania.

Zgodnie z art. 19a ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Ustawodawca wprowadził górną granicę wynagrodzenia notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu powyższego oświadczenia. Nie może ona wynosić więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. Nr 200, poz. 1679 ze zm.).

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu i przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. O jej wysokości decydują strony umowy, z tym zastrzeżeniem, że kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela należności z tytułu niezapłaconego czynszu najmu oraz pozostałych kosztów związanych z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Najem okazjonalny, zgłoszony przez właściciela do urzędu podatkowego stosownie do art. 19b ust. 1 ustawy, powinien określać w umowie wysokość czynszu oraz warunki jego zmiany (wypowiedzenia). Podwyżka czynszu (jego wypowiedzenie) może wynikać tylko z umowy. Nie stosuje się w tym zakresie w szczególności unormowań wynikających z art. 8a i art. 9 ustawy ani art. 6851 k.c. (który przewiduje możliwość podwyższenia czynszu w drodze jednomiesięcznego wypowiedzenia). Umowa może przewidywać, że oprócz czynszu najmu właściciel będzie pobierać opłaty niezależne od właściciela, zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Strony umowy mogą jednak taką możliwość wyłączyć lub ograniczyć.

Zatem spełnienie przez właściciela dwóch warunków tj. zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego i odprowadzanie podatku od przychodów z tytułu najmu powoduje, iż właściciel lokalu ma zagwarantowane przeprowadzenie eksmisji na bruk lokatora i jego rodziny. Jeśli właściciel – wynajmujący nie skorzysta z możliwości zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego wówczas wskazać należy, iż najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, to nie będzie korzystać z żadnych uprzywilejowań.

Konkludując dla właściwej ochrony właściciela przed niesolidnym najemcą przychylić się należy do możliwości dołączenia do umowy najmu oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela, po rozwiązaniu umowy najmu lub jej wygaśnięciu.